有这么一家公司，才方才做了预披露更新，上报新的IPO材料，可是，转过身没几天，忽然间，撤材料了。
很多人直呼不测，这个行业，想上市割韭菜，难了。
留意，这可是预备了近两年的分拆上市筹划。自2015岁尾，碧桂园就已经开端预备分拆物业公司，在A股上市。一向到2016年9月，正式申报IPO。
留意，此次撤回申报的时光点，有点怪。
就在它撤材料之前的一周，12月5日，证监会第十七届发审委第61次会议，方才经由过程了A股第一家物业公司，南都物业。
碧桂园通知布告是这么说的，因为中国审核监管机关近期的┞服策更改，碧桂园物业决定撤回其建议分拆的申请，是以此次分拆将不会持续进行。同时，公司正在评估各类选项，包含寻求物业治理相干资产于其他处所的证券交易所分拆自力上市。
本案主角，碧桂园瘟斓棘其实控人是杨惠妍（中国女首富），借居持有公司52.94%的股权。其父、碧桂园开创人杨国强是一致行动人。
此次，碧桂园物业IPO过程的突发更改，给房地产公司上市泼了一大年夜盆冰水。
在地产范畴，为了上市而饱受熬煎的项目，真是不少。最悲催的是富力地产，已经五次冲击A股，可惜，本年10月方才中断。
同时，万磁绫浅易、同策房产、开创置业等公司，还在苦逼列队中。而在并购重组范畴，恒大年夜重组深深房A的过程，也一向在迁延。[1]
这些，都还不算什么。
母子公司架构涉及境外公司，会被监管层重点存眷的税务问题
自证监会第十七届发审委上任以来，涉房企业根本就没有过会案例，反而是否决案例，一天天在增长，比如，被两次否决的锦和贸易、万科为其大年夜客户的中天精装，以及海宁家纺城。这三个案例，优塾投研团队都做过具体分析。[2]
无论是IPO照样并购，房地产企业袈溱A股本钱化的路径，都在缩窄。看样子，要想上市割韭菜，只能去海外了。
本来认为碧桂园能成为房企分拆曲线A股上市第一例，可是，苦苦列队458天，关键时刻，怂了。
我们来看看，问题都可能出在哪里。
本次碧桂园物业IPO，大年夜监管层审核和投资机构角度，有四大年夜问题值得存眷：
1）涉房企业审核情况，持续收窄。
2）申报期内存在与接洽关系方大年夜额资金往来，固然2016年清理完毕，但未详尽披露。
3）70%的签约物业面积来源竽暌冠碧桂园集团，35%的收仁攀来源竽暌冠接洽关系方，自力性问题。
4）因为控股股东设置在国际避税区，且叠加大年夜量接洽关系交易，税务问题也必须存眷。
值得一提的是，对于本案中提到的“接洽关系交易”问题，以及证监会IPO审核的各类雷区，优塾投研团队在《IPO雷区》、《财务炼金术》中，都有最体系的梳理，建议大年夜家提前细心研读，避免像本案一样，临门一脚出问题。
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碧桂园瘟斓棘中国女首富杨惠妍旗下公司。其父杨国强是中国前首富。
碧桂园瘟斓棘主营物业治理、社区增值办事，是港股公司“碧桂园控股”的孙公司。碧桂园控股是房地产行业大年夜佬，2007年4月20日上岸喷鼻港联交所，如今市值跨越2800亿港币。
碧桂园物业治理的瘟斓棘遍布全国233个城市，以三四线城市为主。
截至2017年6月30日，它签约的物业治理面积达到2.47亿平方米。碧桂园物业签约的物业治理中，67.94%为碧桂园集团开辟。
它的事迹体量，看上去很美：
2014-2017上半年，碧桂园物业营收12.07亿、16.72亿、23.58亿、14.15亿；归母净利润1.2亿、2.31亿、3.58亿、2.22亿；经营性现金流量净额3222.95万、-1076.87万、10.23亿、1.45亿。
留意，固然营收利润相当不错，但现金流的异常和接洽关系交易，引起了我们的当心，两个问题须要存眷：
1）2014、2015年，经营性现金流量大年夜幅低于净利润，2015年现金流负，2016年飙升至10亿。那么，现金流大年夜幅波动的原因，是什么？
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方才，12月11日，港股公司碧桂园（02007.HK）忽然宣布通知布告，宣布其孙公司广东碧桂园物业办事股份有限公司于上海证券交易所的上市筹划将暂停。
此部分收工资碧桂园物业协助碧桂园发卖房子所得，2014年-2017上半年，协销办事收工资4567.85万、10540.6万、18296.52万。
IPO审毫闼楝碰到涉地产类项目都邑问到一个很重要的问题 接洽关系方依附
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对于碧桂园瘟斓棘我们找到几个可比案例。个中信息量很大年夜，值得思虑。
南都瘟斓棘2017年12月5日，证监会第十七届发审委第61次会议，过会：
上海益都实业将“南都”商标许可给发行人在不动产治理、出租、经纪等营业永远无偿应用。请发行人代表解释该交易是否具有贸易合理性，上海益都实业是否与公司存在接洽关系关系，是否存在经由过程其他门路对上海益都实业予以好处补偿的安排。请保荐代表人发注解确的核裁缝见。
中天精装，2017年11月21日，证监会第十七届发审委第49次会议被否：
万科地产为发行人第一大年夜客户，发行人股东之一万丰资产独一股东为万科企业股资产治理中间，万科地产员工代表大年夜会对该中间的主旨及理事会人选有最终决定权。请发行人代表解释：（1）根据本质重于情势原则，万科地产是否为接洽关系方，发行人是否构查对接洽关系方存在重大年夜依附的情况；（2）万丰资产将来的减持筹划，是否对发行人持续盈利才能产生重大年夜晦气影响。请保荐代表人说阕核查办法、根据，并发注解确核裁缝见。
